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Für Anleger gilt es US-Gewerbeimmobilien als potenziellen Brandherd zu beobachten
05.04.2023 | Austria Börsenbrief Nr. 14/2023Um die jüngste Bankenkrise ist es zuletzt etwas ruhiger geworden. Solange die Leitzinsen auf dem aktuell erhöhten Niveau bleiben oder vielleicht sogar noch weiter steigen, kann sich das Geschehen aber schnell jederzeit wieder zuspitzen. So warnte selbst der Chef des größten US-Geldhauses JPMorgan Chase, Jamie Dimon, gerade eben erst vor weiterem Stress im Bankensektor.
Der Blick der Skeptiker richtet sich dabei vor allem auf den Markt für Gewerbeimmobilien. Insgesamt haben US-Banken und die in Amerika tätigen Töchter ausländischer Institute laut Commerzbank 2,9 Billionen Dollar an Krediten im Gewerbeimmobilienbereich (Commercial Real Estate, CRE) vergeben. Der Löwenanteil entfällt dabei mit 1,75 Billionen Dollar auf den Nicht-Wohnungsbau (ohne Farmland) (Chart 1), worunter etwa Hotels, Einkaufszentren und der Industriebau fallen. Rund 575 Mrd. Dollar wurden als Kredite an gewerbliche Wohnimmobilienprojekte vergeben.
Dominiert wird dieser Markt von den kleineren, vorwiegend regional tätigen Banken, die mehr als zwei Drittel der CRE-Kredite in ihren Büchern haben. In den Bilanzen dieser Bankengruppe machen Gewerbeimmobilien 28,5% der Aktiva aus, bei den Großbanken dagegen nur 6,5%. Es ist daher kein Wunder, dass bei einem "Gesundheitscheck" der kleineren Banken hohes Augenmerk auf die Gewerbeimmobilien gelegt wird, so die Commerzbank.
Bisher war dieses starke Engagement kein Problem. Denn die weitaus meisten CRE-Kredite wurden bis zuletzt pünktlich bedient. Ende 2022 waren lediglich knapp 0,7% dieser Kredite säumig, Zins- oder Tilgungszahlungen also mindestens 30 Tage überfällig. Dies ist im historischen Vergleich ein recht geringer Wert.
Allerdings wurden diese niedrigen Ausfallraten durch das viele Jahre äußerst niedrige Zinsniveau begünstigt. Darum werden die Risiken im Verlauf dieses Jahres sicherlich zunehmen, befürchtet die Commerzbank. Dies gilt umso mehr, als die Preise für Gewerbeimmobilien in den vergangenen Jahren auch wegen der günstigen Finanzierungsbedingungen deutlich gestiegen sind.
Gemessen an dem Index der US-Notenbank haben sie sich zwischen 2010 und 2022 verdoppelt, womit sie etwa 50% höher sind als auf dem vorherigen Gipfel vor der Finanzkrise. Seit Herbst 2021 stagnieren die Preise allerdings (letzter Wert: Q4 2022). Der Green Street-Preisindex, der bereits bis Februar 2023 vorliegt, weist seit dem Gipfel Anfang 2022 sogar bereits einen Rückgang von 15% aus.
Der besonders zinssensitive Immobilienmarkt leidet unter der restriktiven Geldpolitik der Fed. Die von der Commerzbank erwartete Rezession würde diese Probleme noch verschärfen. Es drohen dann höhere Ausfallraten auch bei den Gewerbekrediten. Damit könnten auf die US-Banken neue Belastungen zukommen.
Dies gilt vor allem für die kleineren Institute, bei denen die CREKredite einen erheblichen Teil des Geschäfts ausmachen. Zudem sind sie in erster Linie in ihrer Heimatregion tätig und daher von etwaigen regionalen Problemen besonders betroffen. Es ist nicht auszuschließen, dass weitere dieser Institute Schwierigkeiten bekommen.
In den USA gibt es aktuell rund 4.700 Banken. Angesichts der Vielzahl der meist kleinen Institute sind Bankpleiten für die USA nichts Ungewöhnliches. In den letzten zehn Jahren scheiterten mehr als 70 Institute. Es gibt hier laut Commerzbank einen erprobten Abwicklungsprozess: Die Einlagesicherung übernimmt die betreffende Bank und wickelt sie ab. Um Beeinträchtigungen möglichst gering zu halten, versucht sie, andere Banken zu einer Übernahme zu bewegen. Alles in allem rechnen die Commerzbank-Analysten daher mit einem schrittweisen Abebben der Turbulenzen.
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