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Noratis - Gewinnwarnung und Dividendenstreichung
11.04.2023 | Hanseatischer Börsendienst Nr. 08/2023Noratis (ISIN DE000A2E4MK4 – Euro 9,70) verschreckte die Aktionäre mit einer Gewinnwarnung sowie einer Streichung der Dividende. Der Vorstand verweist darauf, dass Noratis das für das Geschäftsjahr 2022 prognostizierte Ergebnis nicht erreichen wird und im Geschäftsjahr 2023 einen Verlust erwartet. Als Grund für das Verfehlen der 2022er Prognose wird genannt, dass entgegen den Planungen keine stillen Reserven ergebniswirksam gehoben werden. Hintergrund: Der Vorstand hat sich aufgrund des herausfordernden Marktumfelds und der damit verbundenen Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Wertentwicklung entgegen der bisherigen Planung dazu entschieden, keine wertaufdeckenden Umbuchung von Immobilien aus dem Umlaufvermögen in das Anlagevermögen vorzunehmen. Das 2022er Ergebnis soll dennoch „deutlich im positiven Bereich“ liegen. Hierzu trage insbesondere der positive Ergebnisbeitrag aus der Marktbewertung von Derivaten (Zinssicherungsgeschäfte) bei. In 2023 rechnet Noratis aktuell mit einem negativen Ergebnis vor Steuern, das zu einem wesentlichen Teil durch die „laufzeitbedingte Veränderung der Marktwerte der Derivate“ (Zinssicherungsgeschäfte) beeinflusst werde, die in 2022 das Finanzergebnis noch stark positiv beeinflusst haben. Angesichts der weiter herausfordernden Entwicklung am Immobilienmarkt, aber auch aufgrund sich eventuell bietender Investitionschancen wird die Dividende für das Geschäftsjahr 2022 gestrichen. Der Aktienkurs reagierte mit einem deutlichen Kursrutsch auf diese Neuigkeiten und auch die börsennotierte Noratis-Anleihe sackte signifikant ab, wodurch die Rendite bis Laufzeitende (11. November 2025) auf gut zehn Prozent stieg. Dies ist ein schlechtes Zeichen. Ob die Börse mit dieser Kursreaktion übertrieben hat, wird sich zeigen. Bisher sind in den Neuigkeiten keine klaren Informationen über ein extrem schlecht laufendes Kerngeschäft enthalten. Das Verfehlen der 2022er Zahlen wird mit dem Verzicht der geplanten Aufdeckung von stillen Reserven durch die Umbuchung ins Anlagevermögen begründet. Negativer wäre eine deutliche Korrektur der Immobilienwerte gewesen. Doch diese gab es bisher nicht: Die Neubewertung des Portfolios der Noratis AG auf Basis des externen Marktwertgutachtens zum 31. Dezember 2022 hat lediglich zu einer Abwertung von weniger als 1% des Portfoliomarktwertes geführt und zeigt sich somit bisher überraschend stabil. Für den jetzt erwarteten Verlust im Geschäftsjahr 2023 werden auch weder Probleme im Kerngeschäft noch bezüglich der Immobiliensubstanz genannt. Der Vorstand verweist hingegen auf einen Sonderfaktor und zwar auf Risiken in der Marktbewertung von Derivaten (Zinssicherungsgeschäfte) und nennt laufzeitbedingte Veränderungen der Marktwerte der Derivate (Zinssicherungsgeschäfte) als wahrscheinliche Verlustquelle.
Fazit: Die Neuigkeiten sind sehr unerfreulich. Allerdings gibt es bisher noch keine Anzeichen dafür, dass das Noratis-Geschäftsmodell im aktuellen Umfeld nicht mehr funktioniert. Wir haben der Gesellschaft angesichts der unverändert guten Nachfragen nach preisgünstigem Wohnraum sowie der finanziellen Unterstützung durch den Großaktionär (wir berichteten) eine höhere Widerstandskraft als anderen Immobiliengesellschaften zugetraut. Diese Einschätzung hat erste Risse bekommen. Wir sehen hier spekulativ weiterhin beträchtliches Erholungspotenzial. Allerdings raten wir angesichts der gestiegenen Risiken von Zukäufen ab. Den Nebenwert belassen wir vorerst im Musterdepot.
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